Introducción
La cesión de remate, tema de esta publicación, se encuentra relacionada con la crisis inmobiliaria sufrida en España hace unos años y que actualmente sigue teniendo connotación en el mercado inmobiliario.
Y es que como consecuencia de la fatídica crisis inmobiliaria, todos estamos al tanto de los numerosos desahucios que se producen en nuestro país por la imposibilidad de pago de los préstamos hipotecarios suscritos.
La falta de pago de numerosos préstamos inmobiliarios ha supuesto que las entidades bancarias acumulen una gran cantidad de inmuebles, situación poco favorecedora para los bancos. Ya que estos su única finalidad es vender los bienes inmuebles de los que disponen en un corto periodo de tiempo y así obtener ganancias.
Sin embargo, la crisis inmobiliaria ha provocado que los bancos acumulasen gran cantidad de inmuebles desahuciados y como consecuencia resultaban ser una fuente de pérdidas en lugar de ingresos, ya que debían hacerse cargo de los gastos de mantenimiento que generan estos inmuebles durante el periodo en el que no son vendidos.
¿Qué se entiende por Cesión de Remate?
La cesión de remate constituye una de las formas a través de la cual se puede adquirir un bien inmueble ejecutado por una entidad bancaria.
Dicho en otras palabras, se trata de un contrato a través del cual, el banco, como adjudicatario de un bien inmueble en un procedimiento de subasta, con carácter previo a que la adjudicación del bien inmueble adquiera firmeza, se acuerda con un tercero la venta de dicho bien.
La cesión de remate se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico español en los artículos 643 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Estos artículos regulan desde el momento de la preparación de la subasta, pasando por el momento del anuncio y publicidad de la subasta hasta la adjudicación de los bienes o por lo contrario la quiebra de la subasta.
Funcionamiento de la Cesión de Remate
Teniendo en cuenta la definición de cesión de remate, entendemos el funcionamiento de la siguiente manera.
El banco aprovecha la situación de que la adjudicación aun no es firme, para realizar la adjudicación a favor del cesionario del remate. Será este último quien pague la adjudicación y así el banco podrá obtener el cobro de su deuda.
El procedimiento de cesión de remate simplemente sería la venta del bien inmueble por parte de la entidad bancaria a un tercero directamente sin tener que ponerlo a nombre del banco.
De esta operación, vemos que existen dos tipos de sujetos, por una parte, el adjudicatario del inmueble y cedente del remante que solo puede ser la entidad bancaria. Y por otro lado, el cesionario, que puede ser cualquier persona interesada dispuesta a pagar el precio de la adjudicación para adquirir el inmueble.
Este procedimiento se realiza por vía judicial, formalizándose la aceptación por parte del cesionario antes o durante la consignación o pago del valor establecido por la adjudicación.
¿Cómo se define el valor de una adjudicación?
En algunos supuestos es posible, y la Ley lo permite, que el bien inmueble se adjudique a un tercero por un valor inferior al real. Ya que tal y como hemos explicado en la introducción, las entidades bancarias siempre buscan hacer negocio y obtener ganancias con los préstamos hipotecarios, sin embargo hay situaciones en las que es preferible deshacerse del bien inmueble y no seguir afrontando los gastos derivados del mantenimiento del mismo.
Por ello, en el procedimiento de subasta, se entiende que en el supuesto de que no se persone ningún postor, el acreedor (la entidad bancaria siguiendo el ejemplo de esta publicación) puede solicitar la adjudicación del bien dentro de los 20 días siguientes al cierre de la subasta.
Si pasados los 20 días no se procediese a la solicitud de la adjudicación, el Letrado de la Administración de Justicia podrá proceder al alzamiento del embargo a instancia del interesado.
Esto le permite al acreedor solicitar el 50% del valor por el que hubiese salido a subasta, siempre y cuando el bien inmueble no se trate de la vivienda habitual del ejecutado.
De lo contrario, la adjudicación se realizará por un importe equivalente al 70% del valor con el que salió a remate.
Precio de la Cesión de Remate
Además de los impuestos a liquidar por la realización de esta operación que veremos a continuación, es importante tener en cuenta que en la cesión de remate concurren distintos precios.
- Precio de adjudicación, por el cual el acreedor adquiere el inmueble, sin entrar a valorar las licitaciones.
- Precio del remate, en el procedimiento de subasta se entiende que el precio de remate será el más elevado de entre los postores.
- Precio de cesión de remate, cantidad que recibe el cedente por parte del cesionario por la transmisión del bien inmueble.
Si bien en la práctica y sobre todo en algunas Comunidades Autónomas se exige que la cesión del remate sea realizada por la cantidad despachada en la ejecución.
¿Cómo tributa una Cesión de Remate?
Las personas físicas y/o jurídicas que hayan adquirido un inmueble en una subasta judicial deberán asesorarse siempre fiscalmente acerca de si la transmisión está sujeta o no al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Ya que son muchos los factores que hay que tener en cuenta a la hora de saber si dicha transmisión esta sujeta o no al pago de impuestos.
Sin embargo, con carácter general podemos entender que la cesión del remate se haya sujeta y no exenta del IVA según lo dispuesto en la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos V 058-17 de 8 de marzo del 2017.
Confiamos en que esta publicación sea de ayuda para comprender el procedimiento de cesión de remate en España y quedamos a disposición para cualquier pregunta sobre esta publicación de aplicación general. Para más información publicada en español pueden visitar todas nuestras publicaciones en este link así como los videos en español de nuestra directora Maria Rubert.
*La información en esta página no pretende ser un consejo legal. Este artículo tiene por objeto proporcionar una introducción inicial a la cesión de remate judicial en España.