Introducción
El proceso de compra de propiedad en Dubái puede resultar complicado si no se está familiarizado con la ley, la práctica ni la cultura, pero no debería impedir la inversión.
El Registro de la Propiedad registró el mayor número de transacciones inmobiliarias residenciales de la historia en el primer trimestre del 2024. Las transacciones totales en el primer trimestre de 2024 alcanzaron la asombrosa cifra de 35.310.
Dubái, como jurisdicción líder en inversión inmobiliaria, llegó para quedarse.
La compra de una propiedad en Dubái implica varios pasos, y comprender el proceso puede ayudar a garantizar una transacción sin problemas.
El propósito de esta publicación es servir de guía del proceso general esperado de compra de una propiedad en Dubái listando sus pasos clave.
Paso 1 del proceso de compra propiedad en Dubai
El primer paso cuando se considera comprar una propiedad en Dubái es realizar un barrido para seleccionar la mejor propiedad.
La búsqueda ayudará a diferenciar las diferentes áreas y propiedades disponibles; junto con la ubicación más adecuada si planea vivir en la propiedad o el mejor retorno de inversión si se compra con fines de inversión.
Nuestra publicación anterior sobre “Dónde invertir en Dubái” puede ser de ayuda en este paso 1.
Antes de elegir la propiedad adecuada, suelen realizarse varias visitas junto con la selección del mejor agente inmobiliario para que lo acompañe y lo acompañe en su búsqueda para garantizar una transacción fluida y segura.
Paso 2
Como segundo paso o en paralelo al paso 1, deberá fijar su presupuesto y, al hacerlo, es muy recomendable que tenga en cuenta los costos totales de la adquisición (agentes inmobiliarios, Registro de la Propiedad de Dubái, cargos por servicios, honorarios de la oficina trustee, etc.)
Si está pensando en solicitar una hipoteca, deberá obtener la aprobación previa del banco para confirmar el presupuesto que tenía en mente. Los expatriados de los Emiratos Árabes Unidos suelen poder conseguir financiación del 75 % en los bancos locales, pero normalmente deben realizar un pago inicial de la diferencia (el 25 % o el 30 % según las políticas del banco). No residentes cada día lo tienen mas complicado para obtener financiación pero en principio deberían de poder intentar lograr un 50%.
Paso 3 del proceso de compra de una propiedad en Dubái
Una vez que se confirme que podrá permitirse la casa seleccionada, podrá hacer una oferta.
En esta etapa hay negociación. Se entiende que la mayoría de las propiedades inmobiliarias aceptan una deducción del 5 al 10 %, a veces incluso más, por supuesto, pero como los Emiratos Árabes Unidos es un país en el que las negociaciones se llevan a cabo a diario en función de la cultura, se espera que la mayoría de las propiedades inmobiliarias sean negociables. En la etapa de negociación también se requerirá una consideración cuidadosa de otros aspectos, como la fecha de transferencia final, que normalmente se establece en un plazo de 30 días a partir de la firma del Formulario F (contrato de compra) o 60 días si se compra mediante hipoteca. Vender con una hipoteca suele ser relativamente sencillo.
Otros dos aspectos a tener en cuenta es si la propiedad está alquilada. Es muy importante entender las fechas del alquiler y los pasos de desalojo tomados (si alguno), para evaluar completamente la compra. También los cargos por servicios, estos generalmente se dividen prorrateados al menos a partir del trimestre de la transacción, ya que se pagan trimestralmente, por lo general.
Una vez que se acuerdan los términos, se firma electrónicamente el Formulario F. Y se deposita un depósito del 10% del valor de la propiedad con los agentes para bloquear la propiedad. Se suele mostrar antes de llegar a este punto pero aquí ya se suele solicitar su deposito.
Con respecto a los Formularios F y B mencionados anteriormente, lo invitamos a consultar nuestra publicación anterior sobre este tema aquí.
Paso 4
Una vez que se firma el Formulario F, el Comprador deberá organizar la financiación o preparar los cheques bancarios si compra puramente en efectivo.
El Vendedor deberá organizar el desbloqueo de la hipoteca, si la propiedad vendida tenía una hipoteca. Además, el Vendedor deberá obtener una NOC del constructor que significa que no hay deudas pendientes en la propiedad.
Como nota sobre el desbloqueo de propiedades cuando el vendedor tenía una hipoteca sobre la propiedad, es importante señalar que se requiere un paso procesal adicional, a saber, el bloqueo de la propiedad para que el vendedor obtenga la liberación de la institución bancaria. Esto se realiza visitando la oficina trustee antes de la fecha de transferencia para depositar los pagos y liberar la propiedad. Uno de los cheques depositados por el comprador será llevado (por el vendedor) al banco hipotecario que emitirá una carta de liberación. Al devolver la carta a la oficina fiduciaria, la propiedad se registrará a nombre del comprador.
Paso 5 del Proceso de Compra de Propiedad en Dubai
Una vez que la financiación esté lista o la propiedad desbloqueada, la transferencia se llevará a cabo en la oficina trustee. Estamos trabajando en una publicación acerca de estas oficinas trustees y pronto estará disponible.
El comprador deberá realizar el pago del precio de compra junto con los honorarios de la oficina trustee más los honorarios del Registro de la Propiedad de Dubai para salir con un nuevo título de propiedad de la propiedad a su nombre.
Les invitamos a que consulten nuestra publicación anterior sobre el tema, pero aquí les presentamos un resumen rápido de los costes de registro esperados:
- Tasas de registro ante la DLD (registro propiedad), generalmente el 4% del precio de la propiedad; 0,25% cuando se realiza una donación o 0,125% cuando se realiza una transferencia de propiedad (por ejemplo, transferencia de su empresa a usted o viceversa).
- Honorarios del agente inmobiliario, generalmente el 2% del precio de la propiedad.
- Tasa de registro de hipoteca: 0,25% del monto del préstamo.
- Cargos por servicios: generalmente se pagan a prorrata desde la fecha de ocupación o al menos trimestres de ocupación. Varían (significativamente) de un proyecto a otro.
Paso 6
Una vez que se emite la escritura de propiedad, el nuevo propietario deberá configurar la titularidad de los gastos vinculados a la propiedad (DEWA) y hacerse cargo de ellos junto con los gastos de mantenimiento. Esto generalmente se hace al momento de obtener la NOC, ya que los desarrolladores y las empresas de mantenimiento requieren los detalles del nuevo propietario antes de emitir la NOC requerida.
Conclusión y recomendaciones
La compra de propiedad en Dubai es sencillo. Como consejos clave para garantizar una transacción segura y sin problemas, recomendamos encarecidamente: (a) una due diligence para verificar las credenciales de los agentes inmobiliarios, el vendedor y la propiedad; (b) considerar la posibilidad de contratar asistencia legal competente para revisar los contratos y garantizar el cumplimiento del proceso; (c) mantener todos los documentos actualizados y organizados, ya que los fallos (mayores o menores) puede llevar a costes elevados para solucionarlo.
Si sigue estos pasos y se prepara adecuadamente, podrá navegar por el proceso de compra con confianza.
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Esperamos que esta publicación le ayude a comprender la relevancia de una compra inmobiliaria en Dubai y estamos a disposición para cualquier pregunta relacionada con este post de aplicación general.
Para más información publicada puede visitar todas nuestras publicaciones en este enlace así como los vídeos de nuestra Socia Maria Rubert.
*La información contenida en esta página no pretende ser asesoramiento legal. Este artículo tiene como objetivo proporcionar una introducción general.