Comprar Propiedades en Dubái: ¿qué debo saber para estar 100 % preparado?

Introducción

Comprar propiedades en Dubai es un gran desconocido para la mayoría de los inversores. Dubái es una ciudad hecha para impresionar: islas artificiales, el edificio más alto del mundo (Burj Khalifa), el hotel más alto del mundo, hoteles de 7 estrellas (Burj Al Arabs). Su sector inmobiliario ha sido perseguido por inversores de todo el mundo durante más de 20 años.

Los inversores a menudo se acercan a nosotros con consultas tales como: (a) cuáles son los costos involucrados en la transferencia de una propiedad; (b) ¿dónde puedo comprar una casa? (c) ¿cuánto valen las villas o apartamentos en Dubai? (d) también nos piden que revisemos los términos de la transferencia. ¿Cuáles son los formularios que debo tener en cuenta?

Esta publicación abordará estas preguntas para permitir que los inversores interesados en adquirir propiedades en Dubai conozcan la información básica discutida en cualquier transferencia inmobiliaria en Dubai.

¿Dónde pueden inversores comprar propiedades en Dubai?

De conformidad con la Ley No. 7 de 2006 que regula el registro de propiedades en el Emirato de Dubai y el Reglamento No. 3 de 2006 que especifica las áreas donde los extranjeros pueden adquirir propiedades (apartamentos o villas) en el emirato de Dubai, los extranjeros pueden comprar y poseer propiedades ubicadas en áreas designadas.

Estas áreas designadas son ubicaciones clave: Dubai Marina, JLT, Business Bay, Dubai Downtown, The Palm, Dubai Hills, The World, Dubai Waterfront, Arabian Ranches.

Lo que quizás podría atraer a los extranjeros y se mantiene fuera de alcance son las partes antiguas de la ciudad y el límite de la playa y las áreas de Jumeirah y Al Wasl.

¿Cuánto valen las propiedades en Dubai?

Las propiedades pasan por altibajos, el sistema tiene vaivenes, pero esto tiende a ser bienvenido por los inversores inteligentes que saben cuándo comprar y vender con márgenes interesantes, especialmente cuando compran propiedades sobre plano y las venden a punto de terminar.

Para jugar con las áreas geográficas anteriores, lo invitamos a verificar los datos en Dubizzle o Property Finder, ambos motores de búsqueda de propiedades líderes.

¿Cuáles son los costes involucrados en una transferencia inmobiliaria?

La compra de bienes raíces en Dubai implica los siguientes costes:

Vendedor: 2% del precio de venta (en la práctica, los compradores cubren esta tarifa del 2%) como tasa de transferencia.

Comprador: 2% del precio de venta como tasa de transferencia.

250 AED como tasas de emisión de escritura de propiedad

100 AED Land Map – Tasas para tierras que no están sujetas a la autoridad del municipio de Dubái

AED 325 Land Map – Tasa para el plano unificado

250 AED para villas y unidades – Tarifas de emisión de planos

AED 10 Tarifas de conocimiento agregadas a cada tasa

10 AED Tarifas de innovación añadidas a cada tasa

Además de lo anterior, los compradores deberán pagar las siguientes tasas de la oficina del registro (según el valor real de la propiedad o propiedades que se compran):

Si el precio de venta supera o es igual a 500,000 AED, se cobrarán 4000 AED + IVA como tasa de la oficina del registro.

Si el precio de venta es inferior a 500,000 AED, se cobrarán 2000 AED + IVA como tasa de la oficina del registro.

Se aplica esta tarifa de oficina de registro, ya que las transacciones se realizan en estas oficinas conectadas electrónicamente al sistema del Registro de la Propiedad de Dubái, lo que permite un fácil flujo de transferencias a diario sin demoras en el procesamiento.

También es importante tener en cuenta que cuando los compradores son empresas, deberán estar registrados en el Registro de la Propiedad de Dubai.

Se puede hacer en el momento de la compra. La tarifa involucrada en el registro es de 2000 AED si se trata de una entidad de los EAU o de 4000 AED si se trata de una entidad extranjera.

¿Qué documentos necesitará preparar el inversor para comprar una casa en Dubai?

• El inversor persona física deberá preparar los siguientes documento  

• • Documento de identidad: documento de identidad o pasaporte de los Emiratos.

• • Certificado de No Objeción (“NOC”) del Promotor. El NOC se emite cuando el Promotor confirma que no hay pagos pendientes adeudados en la/s Propiedad/es (es decir, cargos por servicio). Vale la pena consultar con anticipación el tiempo de procesamiento, ya que varía mucho de un desarrollador a otro, de 24 horas a 15 días.
  • Poder Notarial – en caso de que el adquirente delegue en un tercero la facultad de comparecer en la fecha de la transferencia.

• Las empresas inversoras deberán preparar:

  • Certificado de No Objeción (“NOC”) del Promotor. El NOC se emite cuando el Promotor confirma que no hay pagos pendientes adeudados en la/s Propiedad/es (es decir, cargos por servicio). Vale la pena consultar con anticipación el tiempo de procesamiento, ya que varía mucho de un desarrollador a otro, de 24 horas a 15 días.
  • Poder Notarial – en caso de que el adquirente delegue en un tercero la facultad de comparecer en la fecha de la transferencia.
  • Licencia debidamente traducida al árabe.
  • Documentos de sociedades que acrediten que el signatario tiene poder para comprar bienes inmuebles. Esto debería evaluarse caso por caso, si se han realizado cambios en los órganos de toma de decisiones, etc.
  • Certificado de validez.
  • Carta de compromiso de informar al Registro de la Propiedad de cualquier cambio en el accionariado de la empresa.

¿Qué documentos deberán firmar los inversores para acometer la compra de propiedades en Dubái?

Hay dos documentos principales que la mayoría de los compradores firmarán al comprar propiedades en Dubai:

Formulario B – Acuerdo con Agente Inmobiliario

En este contrato, el inversor acordará los términos del compromiso del agente junto con su comisión, que generalmente se fija en 2% del valor de compra.

Este formulario, al igual que los siguientes formularios que veremos a continuación, se tramita online. El agente completará todos los detalles y el inversor deberá revisarlos para asegurarse de que todo sea correcto antes de confirmar y aceptar los términos en línea. El inversor recibirá el enlace y el correo electrónico directamente del Registro de la Propiedad de Dubái.

Formulario F – Contrato de Venta de Propiedades Dubai

En este contrato el inversor comprador y el vendedor acordarán los términos de la transferencia: fecha, precio y las condiciones especiales que afecten a la compra.

En este momento es muy importante entender los requisitos de tiempo para el comprador (especialmente cuando se compra a través de una hipoteca) y para el vendedor (procesamiento NOC, por ejemplo) para garantizar que el tiempo acordado es suficiente para realizar la transferencia sin obstáculos.

Como nota adicional sobre estos formularios, son emitidos por la RERA (Autoridad Reguladora de Inmuebles) bajo el paraguas del Registro de la Propiedad de Dubái, que es el brazo regulador del Registro de la Propiedad que tiene como objetivo proteger las transacciones inmobiliarias a través de la transparencia y la estandarización.

Cuando se le ofrezcan formularios que no sean estos formularios electrónicos, es muy importante que se asegure de que los términos no se contradigan entre sí, ya que los formularios en línea prevalecerán sobre cualquier documento no registrado anterior o posterior.

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Confío en que esta información sea de ayuda para disfrutar del proceso de compra de propiedades en Dubái. Siempre se recomienda hacerlo junto a un abogado experimentado, especialmente si es su primera transacción o no puede estar presente durante la adquisición. Se recomienda encarecidamente una diligencia debida práctica (título de propiedad y verificación de propiedad que se puede hacer en minutos) antes de comprometerse.

Para más información publicada en español puede visitar todas nuestras publicaciones en español en este enlace así como los videos en español de nuestra Socia Directora Maria Rubert.