Comprar vivienda en Dubái desde España: costes, Golden Visa y qué declarar a Hacienda en 2026

Comprar una vivienda en Dubái cuesta algo más del precio pactado. En una compra al contado de un piso de 2.000.000 AED, los gastos de cierre rondan los 127.000 AED, un 6,3 %. Casi todo es la tasa de transmisión del 4 % del Departamento de Tierras de Dubái (Dubai Land Department, DLD). A ese precio, el piso alcanza también el umbral de la Golden Visa por inversión inmobiliaria. Y si usted sigue siendo residente fiscal en España, Hacienda gravará ese piso aunque en Dubái no pague impuestos por él.

En España tendrá tres obligaciones. Si lo alquila, declara el alquiler en el IRPF. Si no lo alquila y no es su vivienda habitual, declara una renta imputada. Si sus inmuebles fuera de España superan los 50.000 euros, presenta el Modelo 720 antes del 31 de marzo del año siguiente a la compra (o a la entrega, si compra sobre plano). El paso a paso de la operación está en nuestra guía del proceso de compra de propiedad en Dubái.

Cuánto cuesta comprar una vivienda en Dubái en 2026

Según la ficha del servicio de registro de compraventa de la DLD, la tasa de transmisión es un 2 % para el vendedor y un 2 % para el comprador. En la práctica, el comprador suele pagar el 4 % completo y así consta en el contrato. Revise esa cláusula antes de firmar.

Desglose para un piso terminado de 2.000.000 AED, con un tipo de cambio ilustrativo de 4,20 AED por euro (el dírham está ligado al dólar, así que el coste en euros se mueve con el cambio euro-dólar):

La comisión de la agencia no es una tasa oficial y se negocia. Con hipoteca, sume las comisiones del banco y la tasación, que fija cada entidad. Si la hipoteca se registra en una oficina fideicomisaria, sume su tarifa: 4.000 AED más IVA. Los gastos de comunidad se pagan cada año y cambian mucho de un edificio a otro; la DLD los publica por proyecto en su índice de gastos de comunidad (Service Charge Index). Consúltelo antes de hacer una oferta.

Sobre plano (off-plan) o terminada: qué cambia

En una compra sobre plano (off-plan) usted compra al promotor una vivienda que aún no existe y paga por tramos según avanza la obra. El contrato se inscribe en el registro provisional, conocido como Oqood. La Ley n.º 13 de 2008 de Dubái declara nula la venta sobre plano que no se inscriba. La tasa sigue siendo el 4 %, pero la cobra el promotor, normalmente al principio. En una compra de segunda mano se firma el contrato estándar de la DLD (Formulario F) y la transmisión se hace en una oficina fideicomisaria, como explicamos en qué debe saber antes de comprar propiedades en Dubái.

Antes de pagar a un promotor:

1. Compruebe en la aplicación Dubai REST de la DLD que el promotor y el proyecto están registrados en la Agencia Reguladora Inmobiliaria (Real Estate Regulatory Agency, RERA).
2. Pague solo a la cuenta de garantía (escrow account) del proyecto. La Ley n.º 8 de 2007 de Dubái obliga a abrir una cuenta por proyecto, dedicada a su construcción y protegida frente a los acreedores del promotor. Nunca transfiera a la cuenta personal de un agente.
3. Pida el porcentaje de avance de la obra y la fecha de entrega. Lea qué dice el contrato si hay retrasos.

Golden Visa por inversión inmobiliaria: requisitos en 2026

Según la Autoridad Federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria (ICP), puede pedir la Golden Visa como inversor inmobiliario si es propietario de uno o varios inmuebles en los EAU por un valor total de al menos 2.000.000 AED, registrados a su nombre, o si ha comprado sobre plano por ese valor a un promotor local autorizado. Si compra con hipoteca de un banco local autorizado, la DLD, que tramita la solicitud en Dubái, pide una carta de no objeción del banco que indique lo pagado y lo pendiente. Según la propia DLD, puede exigir que lo pagado alcance 2.000.000 AED: aclárelo con su banco y con nosotros antes de firmar la hipoteca. Usted y su familia necesitan seguro médico.

La DLD indica que el permiso es de 10 años y renovable y que hay que estar en los EAU al solicitarlo. Las tasas publicadas para el titular suman 9.884,75 AED, más 5.774,50 AED por el permiso familiar, 318,75 AED de apertura del expediente y 100 AED por cada persona patrocinada; confirme el total con la DLD. El piso del ejemplo cumple el umbral justo: una rebaja en la negociación lo dejaría fuera.

La Golden Visa le da residencia en los EAU, pero no le saca de la residencia fiscal española. Eso depende de dónde vive y de dónde están su familia y sus intereses económicos, como explicamos en residencia fiscal en los EAU en 2026. La vía empresarial la tratamos en Golden Visa y crear empresa en Dubái.

Qué debe declarar a Hacienda si vive en España

El residente fiscal en España tributa en el IRPF por su renta mundial. El Convenio entre España y los Emiratos Árabes Unidos para evitar la doble imposición (BOE de 23 de enero de 2007) no cambia eso. Su artículo 6 permite que los EAU graven las rentas de un inmueble situado allí, sin quitarle a España el derecho a gravarlas. Su artículo 22 obliga a España a descontar el impuesto pagado en los EAU. Como los EAU no gravan hoy el alquiler de un particular, no hay nada que descontar y el impuesto español se paga entero.

Si alquila el piso

El alquiler es rendimiento del capital inmobiliario y tributa en la base general, a su tipo marginal. El artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF permite deducir los gastos necesarios: intereses de la hipoteca y reparaciones (juntos, hasta el importe de los ingresos del año), gastos de comunidad, tributos del inmueble y una amortización de hasta el 3 % del coste de adquisición sin el suelo. Si lo alquila como vivienda habitual del inquilino (no por temporadas ni a turistas), Hacienda admite aplicar también a un piso en el extranjero la reducción por alquiler de vivienda del artículo 23.2 (consulta V1272-25). El porcentaje depende de la fecha del contrato y de la renta, y el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, lo acaba de cambiar: pida a su asesor que lo calcule. Los meses que esté vacío se suman a la imputación de rentas.

Si no lo alquila: imputación de rentas

Si el piso está a su disposición y no es su vivienda habitual, el artículo 85 de la Ley del IRPF le obliga a declarar una renta imputada. Un inmueble en Dubái no tiene valor catastral, así que en 2026 se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor de dos valores: el precio de adquisición o el comprobado por la Administración. Para el piso del ejemplo (476.190 euros) son unos 2.619 euros al año, que se suman a su base general. Mientras el inmueble está en construcción, como en una compra sobre plano, no se imputa renta.

Esto puede cambiar en 2027. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sustituye desde el 1 de enero de 2027 el porcentaje fijo por una escala del 1,1 %, el 1,5 %, el 2 % y el 3 % sobre la suma de los valores de todos sus inmuebles sujetos a imputación, incluidos los españoles. Para el piso de Dubái, el valor que se suma sigue siendo el 50 % del precio de adquisición. A 28 de octubre de 2026 todavía no se ha convalidado. Con las Cortes disueltas, debe votarlo la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente el 12 de noviembre; si no lo convalida, quedará derogado, como su predecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre. Si se convalida, el mismo piso imputaría unos 3.171 euros al año si fuera su único inmueble afectado (más si tiene otros).

Modelo 720: inmuebles en el extranjero

El Modelo 720 es una declaración informativa; no se paga nada con ella. Según el artículo 54 bis del Real Decreto 1065/2007, debe presentarla si el valor de adquisición de todos sus inmuebles en el extranjero supera en conjunto 50.000 euros a 31 de diciembre. El plazo va del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente. Si compra sobre plano, según la Dirección General de Tributos no tiene que presentarlo hasta que adquiera la titularidad, normalmente con la entrega y el título de propiedad (consulta V0615-25). Solo hay que repetirla si ese valor sube más de 20.000 euros o en el año en que venda. Una cuenta en un banco de Dubái con más de 50.000 euros también se declara, en su propio bloque.

En su sentencia de 27 de enero de 2022 (asunto C-788/19), el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró desproporcionadas las multas específicas del Modelo 720. La Ley 5/2022, de 9 de marzo, las suprimió. Hoy se aplica el régimen sancionador general de la Ley General Tributaria, pero la obligación de presentar el modelo sigue en pie.

Patrimonio y grandes fortunas

El artículo 10 de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio valora el piso por el mayor de su valor catastral, el comprobado o el precio de compra. Si está en construcción, cuenta lo pagado hasta el 31 de diciembre. El mínimo exento general es de 700.000 euros, aunque cada comunidad autónoma puede fijar el suyo y aplicar bonificaciones. Si su patrimonio neto supera los 3 millones de euros, revise también el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.

Cuando venda

La ganancia tributa en España en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 %. Según el artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de adquisición incluye el precio más los gastos y tributos de la compra (la tasa de la DLD, la oficina fideicomisaria y la comisión) menos la amortización que haya deducido. Guarde los recibos desde el primer día. Si compra y vende en dírhams, Hacienda calcula la ganancia en dírhams y la convierte a euros al tipo de cambio del día de la venta; el cambio posterior de esos dírhams a euros puede generar otra ganancia o pérdida.

Comprar a título personal o a través de una sociedad

La DLD permite comprar a nombre de una sociedad, pero para un residente en España rara vez simplifica las cosas. Una sociedad de los EAU dirigida desde España puede considerarse residente en España. Sus rentas pasivas pueden imputarse al socio por el régimen de transparencia fiscal internacional y las participaciones pueden ir al Modelo 720. Estúdielo antes de firmar la reserva.

Cómo enviar el dinero y qué le pedirán en Dubái

En los EAU, las agencias inmobiliarias están sujetas a la normativa contra el blanqueo de capitales. Le pedirán el pasaporte y pruebas del origen de los fondos: nóminas, la venta de otro inmueble, la liquidación de inversiones o una herencia. Su banco español puede pedirle lo mismo al ordenar una transferencia grande, en aplicación de la Ley 10/2010. Prepare esos documentos antes de transferir. Pague por transferencia o cheque de gerencia (manager’s cheque) a nombre del vendedor, del promotor o de la cuenta de garantía, nunca en efectivo.

Si compra desde Latinoamérica

Los costes en Dubái y los requisitos de la Golden Visa son los mismos para un comprador mexicano, colombiano o argentino. Antes de comprar, compruebe con un asesor local si su país grava la renta mundial, si tiene convenio de doble imposición con los EAU y qué bienes en el extranjero debe declarar.

Lista de control antes de firmar

1. Confirme dónde es residente fiscal.
2. Calcule el coste total: precio más un 6 % o 7 % de gastos de compra, más los gastos de comunidad anuales.
3. Si busca la Golden Visa, asegúrese de que el precio en el título es de 2.000.000 AED o más y aclare cómo cuenta la hipoteca.
4. Sobre plano: registro del promotor y del proyecto, cuenta de garantía e inscripción en Oqood.
5. Segunda mano: certificado de no objeción (NOC) del promotor y ausencia de deudas de comunidad o hipoteca.
6. Formulario F: quién paga el 4 %, plazos, depósito y qué pasa si el banco no aprueba la hipoteca.
7. Justificantes del origen de los fondos, antes de la primera transferencia.
8. Un testamento para el piso. Sin él, la sucesión de un inmueble en los EAU puede regirse por reglas que no espera; lo explicamos en nuestro artículo sobre el testamento en Dubái para hispanohablantes.

Qué hacer ahora

1. Pida una revisión del Formulario F o del contrato del promotor antes de pagar la reserva.
2. Pida a su asesor fiscal español una simulación de lo que pagará cada año por el piso, alquilado y sin alquilar.
3. Apunte en su agenda el 31 de marzo del año siguiente a la compra (o a la entrega, si compra sobre plano) para el Modelo 720.

Preguntas frecuentes

¿Puede un español comprar una vivienda en Dubái sin ser residente?

Sí. Los extranjeros pueden comprar en plena propiedad (freehold) en las zonas designadas. La DLD acepta el pasaporte del extranjero no residente en lugar del Emirates ID.

¿Hay que pagar impuestos en Dubái por tener un piso?

Hoy los EAU no gravan el alquiler ni la ganancia de un particular que invierte sin licencia comercial. Pagará la tasa de transmisión al comprar y los gastos de comunidad cada año. Si es residente fiscal en España, tributa en España.

¿Tengo que declarar en el Modelo 720 un piso en Dubái?

Sí, si es residente fiscal en España y el valor de adquisición de sus inmuebles en el extranjero supera en conjunto 50.000 euros. El plazo acaba el 31 de marzo del año siguiente.

¿La Golden Visa me sirve para dejar de tributar en España?

No por sí sola. La residencia fiscal depende de los días que pasa en España y de dónde están su familia y sus intereses económicos.

Cómo le ayuda Rubert & Partners

Somos una consultoría jurídica en Dubái y le asesoramos en español. Revisamos el Formulario F y los contratos de promotor, comprobamos el proyecto y la documentación del vendedor y le acompañamos en la solicitud de la Golden Visa. Nuestro Spanish Tax Desk coordina la parte española y nuestro equipo de derecho inmobiliario en Dubái se ocupa de la operación. Si surge un litigio, lo coordinamos con abogados habilitados ante los tribunales de los EAU. Escríbanos antes de firmar la reserva.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.